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东方早报首席评论员,新著:《鲁宁视线》(民主与建设出版社出版)

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 《重切卖地“蛋糕”难以撼动房价》  

2006-11-30 11:47:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        《重切卖地“蛋糕”难以撼动房价》

       鲁宁:11月30日《中国青年报》“冰点时评”

《中国青年报》的读者群对商品房价格走势尤为关切,这与读者群的年龄结构有关,多数读者处于成家立业的年龄段,高得离谱的房价让这个群体不堪重负。因而,不消说与房价直接关联的政策举措,即如间接关联的政策举措,这个读者群也会十分敏感和在意。

11月25日央视《经济信息联播》播出“建设用地使用费倍增不会冲击房产价格”的专访节目。受访对象系财政部综合司司长王保安。实际上,这是一则以解读政策安定民心为主旨的解释性报道。

我注意到,“王保安谈话”播出后,许多网民对王保安“不会冲击房产价格”的解释提出种种质疑。我以为,王的说法的确出于解疑释惑,打消人们对房价随地价水涨船高的疑虑。问题是,王的说法信息含量不足,非专业人士听起来如同坠入雾中。再一方面,对此持强烈质疑的网民,可能未必知晓这项地价新政的来由。姑且先不议此项政策的出台背景及试图达到的政策目标,单就质疑本身而言,再次印证了公共政策必须高度透明的意义所在。

针对地方政府卖地尽乎疯狂的势头,中央政府半年多前打出一套遏制“疯狂”的组合拳,其中,制定中央与地方“土地出让金重分方案”乃政策举措之一。经部委之间及中央与地方之间多轮利益博弈,该方案被包含在《土地出让金收支管理办法》里,于10月15日被媒体披露。当时有报道说,“办法”已上呈国务院,争取赶在年底前出台实施。当时,我就仔细读过相关报道,今日王保安所言的“建设用地使用费倍增”只是该“办法”的其中一条,且不是政策调整的关键一条。而更为重要的是,“办法”的调节对象并非是房价,而是期待政策组合拳能适度遏制地方政府“崽卖爷田”不受节制的冲动。

需要向公众和社会解释在先的是,建设用地价格由竞标价格、土地开发成本、政府收益及交易中介费用共同构成,建设用地使用费发生在土地出卖成交之后,其来源是卖地后归政府收益的其中一部分。自1999年起,这块“蛋糕”一直由地方与中央共享,以地方为主。所谓“建设用地使用费”指分切“蛋糕”后归中央所得的部分。建设用地使用费增加一倍,意味着中央所分切到的“蛋糕”要增加一倍,“蛋糕”分切比例之变,反映出中央与地方之间利益分配比重的变化。理论上,这个变化的确不可能直接影响房价的走势。可惜,由于政策的透明度太低,还是在关注房价走势的民众中产生了情绪波动恐慌,并对中央政府调控房价的决心和举措产生了怀疑。

站在买房人的角度,对“崽买爷田”失控的危害性未必有切肤之痛,但对高房价却有切肤之痛。不可否认,房价连着地价,地价拉动房价,地价是商品房成本的基础部分。地价的高低受土地供求关系左右,这是基本的经济学原理。问题是,在现实国情下,供求关系决定价格的经济学原理常常失灵。因为在中国,地方政府是土地资源的实际掌控者。政府之手如同一只水笼头,当它将水笼头人为开得小一些,土地成交价就跟着人为攀升。所以,中国的商品房建设用地价格并未真实反映实际土地价格,用套经济学的术语,地价并未反映出真实的供求关系。有意将水笼头开小的做法在地方政府中系公开的秘密。它们何以要如此做,其中的目的当然是为了拉动地方GDP,而GDP与政绩直接相关。

迄今为止,调控房价的政策举措已经出台多多,但究其根本多属“外围举措”或叫只能治标,效果自然乏善可陈。房价调下来其实并不难,但得采取两条核心举措:一是开大供地水笼头,再是痛下决心斩除政府部门及附属机构在房地产开发过程中明目多多且缺乏法律依据的种种收费。理论上讲,事情原本如此简单,但从现实出发,房价大幅回落到正常价位,金融业就吃不消。这还只是表层的影响,更深层次的影响,识者心知肚明,限于篇幅我不作分析解构。

 

 

 

 

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