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商品房成本:不是不能公布而是不便公布  

2006-09-25 23:18:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                         商品房成本:不是不能公布而是不便公布

                   鲁宁:9月26日《成都晚报》专栏文章

因广东省建设厅回绝该省8位人大代表一份建议的内容被曝光,买房人及民众要求地方政府定期公布商品房综合成本的话题,从上周六起再度成为社会舆论关注的一个焦点。

这个话题首次成为舆论关注焦点,始于今年初广东省人大年会。当时朱列玉等8位广东省人大代表,联名提交了一份《关于公开商品房成本价、实行购房指导价和最高限价的建议》(以下简称“建议”),明确提出要求政府公开商品房价成本信息。

就我看来,对上述“建议”,须话分两句说:

第一,公开商品房成本价--“建议”的前半部分,在商品房价格已成社会焦点话题、引起民众极大不满的特殊时期,是完全必要和必须的,理当成为调控房价的辅助性行政手段之一。

第二,实行购房指导价和最高限价--“建议”的后半部分,纯属虚言,没有任何操作上的价值。因为既然是商品房,地方政府若出面限价于法无据不说,反倒有违法干预之嫌,事实上也干预不了,而且地方政府也绝对不会真心去干预。道理很直白,在中国今天的房地产市场里,地方政府是事实上的最大庄家!也即最大的既得利益主体!

广东省建设厅的回复称:“这种做法容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响。”这个回复看似乎冠冕堂皇,其实是拿“市场经济、商业秘密、公平竞争”作幌子,有意混淆视听。

实际情形是,地方政府下辖的建设厅(局),作为政府旗下商品房规划、建设、质量监督的归口管理机构,虽说不可能知道某个具体楼盘建造的明细成本,却一定知道本地不同等级商品房建造的平均综合成本。作为归口管理机构,广东建设厅的回复明显拿省人大代表当外行戏弄。

通常,国内现阶段商品房综合成本由购地成本、规划设计成本、土建成本、工程质量监理成本、公建配套成本、市政配套成本、开发商人头成本、税费、广告营销成本、贷款利息、正当合理的利润、“隐私成本”、“ 隐性成本”等共同构成。上述成本项,其中的每一项在同等级的楼盘中,在一座具体的城市,在一个确定的时间段内,都是一个均数,不光业界内无秘密可言,建设厅(局)也是心知肚明。打个比方,构成土建成本的每个具体项,都有细化的用工、用料定额,这些定额恰恰是建设厅(局)制定的。建设厅(局)咋会不知情呢?!就是“隐私成本”和“隐性成本”两项,摊到商品房单位建筑成本上,也大致是个均数--这在业界几乎就属常识。

然而,广东包括其它许多地方的建设厅(局),的确不便公布商品房综合成本。大家想,地方政府是土地市场最大的“地主”,地价占房价的权重特别大,咋能不为尊者讳?还有,公建配套和市政配套(包括水、电、燃气、排污等)理论上该由政府出资承担,因为纳税人所缴的税款中已包含了这部分建设开支,可多年来一直由开发商承担,最后转嫁于买房者头上。再有,“隐私成本”和“隐性成本”更加忌讳,假如让这些官商勾结的猫儿腻见了阳光,岂不是不失时务“影响极坏”尔?

就公布商品房综合成本,非但省级建设厅(局)“多有不便”,就是建设部也声称“不便对此表态”。该部新闻处负责人答复很直白:“建设部不便评价广东省建设厅的表态,因为这个问题敏感。也许是不到时候,也许表态会对房地产发展不利。”瞧,“敏感”加“不利”这不是什么都明白了么?!

是否该公布商品房综合成本,不仅广东省,江苏省、南京市等地的建设主管机构也面临着舆论压力,它们的应对办法看似比广东要聪明,干脆将相关解释责任推给物价部门和房地产局,其实质却同样在糊弄舆论。何以见得?我以广东建设厅回复省人大代表“建议”举例--为什么该“建议”必须由建设主管部门而不是物价部门或房管局回复,只缘建设主管部门乃归口管理机构尔。

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